父を見送った四十九日の翌週、担当したご遺族の奥様から電話がありました。「葬儀は終わったんですけど、家の名義がまだ亡くなった父のままで…どうしたらいいですか」。声が疲れきってた。葬儀を終えた遺族にとって、次に立ちはだかるのが相続手続きです。中でも「家の名義変更（相続登記）」は、後回しにしがちなのに一番厄介。
2024年4月からは相続登記が義務化されて、放置すると10万円以下の過料になりました。それでも「難しそう」「司法書士に頼むと高そう」と手をつけられない方が多い。この記事では、葬祭ディレクターとして年間100件以上の遺族と接してきた立場から、自分でやる手順、必要書類、司法書士に頼んだ時の費用を整理します。
私自身、義父の相続で登記を自分でやってみた経験もあるので、その時つまずいたポイントも正直に書きます。
相続登記とは何か。2024年義務化で何が変わったのか
相続登記とは、亡くなった方の名義になっている不動産（土地・家屋）を、相続人の名義に書き換える手続きのこと。法務局で行います。故人が持っていた家や土地は、死亡と同時に自動で相続人のものになるわけじゃなく、登記簿という国の帳簿を書き換えないと、法的には「所有者不明」の状態が続きます。
これまでは登記変更に期限がなく、何十年も亡くなった祖父名義のまま、というケースが山ほどありました。全国で九州の面積を超える土地が「所有者不明」になっているという国土交通省の調査もあって、社会問題化。2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
義務化のポイントは3つ。相続を知った日から3年以内に登記すること、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科されること、施行前の相続にも遡って適用されること。つまり「10年前に亡くなった父の家、名義そのまま」というご家庭も対象です。
放置するとどうなるか
過料以上に怖いのが、相続人がねずみ算式に増えること。祖父名義の家を放置していたら、祖父の子（叔父叔母）が亡くなり、その子や孫まで相続権を持つ状態になります。私が担当したご遺族で、名義変更のために20人以上のハンコが必要になったケースがありました。全国に散らばった親戚に一人ずつ連絡して、印鑑証明を送ってもらう。半年以上かかって、精神的にも金銭的にもボロボロ。
家を売ることも、担保に入れることもできません。空き家のまま固定資産税だけ払い続ける状態になります。相続登記は「面倒だから後で」が一番損する手続きだと現場で痛感してます。親が亡くなった後の手続きチェックリストにも登記期限を必ず入れるべきです。
自分でやるか、司法書士に頼むかの判断基準
相続登記は自分でもできます。ただし、ケースによって難易度が大きく変わる。ざっくり分けると、シンプルなケースなら自力で十分、複雑ならプロに任せた方が安全、という判断になります。
| ケース | 難易度 | おすすめ |
|---|---|---|
| 相続人が配偶者と子だけ、遺言書あり | 低 | 自分でOK |
| 相続人が配偶者と子、遺言書なし・話し合い済み | 中 | 自分でも可 |
| 不動産が複数の市区町村にある | 中〜高 | 司法書士推奨 |
| 相続人に未成年者・認知症の人がいる | 高 | 司法書士必須 |
| 相続人同士でもめている | 高 | 弁護士＋司法書士 |
| 数次相続（祖父名義など古い相続） | 非常に高 | 司法書士必須 |
自分でやる時間的コストも考えるべきです。書類を集めるだけで平日に市役所へ何度も足を運ぶことになります。会社を休めない方、遠方の役所とやり取りが必要な方は、司法書士に依頼した方が結果的に安く済むことも多い。
自分でやる場合の全体手順
自分でやる場合、大きな流れは次の6ステップです。全部で2〜3か月かかると見ておくのが現実的。
- ステップ1：相続人を確定する（戸籍謄本の収集）
- ステップ2：不動産の情報を調べる（登記事項証明書・固定資産評価証明書）
- ステップ3：遺産分割協議書を作成する
- ステップ4：必要書類を揃える
- ステップ5：登記申請書を作成する
- ステップ6：法務局に申請する
ステップ1：相続人を確定する
最初にやるのが「誰が相続人なのか」を戸籍で証明すること。故人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を全部集める必要があります。ここが一番大変。
故人が結婚・転籍・改製で本籍を動かしているほど、複数の市区町村に戸籍が散らばっています。私の義父も、生まれてから亡くなるまで4回本籍を動かしていて、北海道・東京・埼玉の3か所に請求することになりました。郵送請求もできますが、往復で2週間かかることもある。
2024年3月からは「広域交付」制度が始まって、最寄りの市区町村の窓口で全国分の戸籍を一括請求できるようになりました。これは本当に便利。ただし、請求できるのは本人・配偶者・直系尊属・直系卑属に限られます。兄弟姉妹の戸籍は対象外なので注意。
ステップ2：不動産の情報を調べる
次に、名義変更する不動産の情報を集めます。必要なのは3つ。
登記事項証明書（登記簿謄本）は法務局で取得。1通600円、オンライン請求なら500円。故人が持っていた不動産のすべてを漏らさず把握するため、市区町村役場で「名寄帳（なよせちょう）」も取ります。名寄帳は、その市区町村内で故人が所有していた不動産の一覧。私道や山林など、家族が知らない不動産が見つかることが結構あります。
固定資産評価証明書は、登録免許税を計算するのに必要。市区町村役場の税務課で取得します。1通300円前後。
ステップ3：遺産分割協議書を作成する
遺言書がない場合、相続人全員で「誰がこの不動産を相続するか」を話し合い、遺産分割協議書という書面にします。全員の署名と実印、印鑑証明書の添付が必須。1人でも欠けたら成立しません。
書式は自由ですが、不動産の表示は登記事項証明書のとおり正確に書く必要があります。「東京都○○区○○町1-2-3」ではダメで、「所在」「地番」「地目」「地積」を登記簿どおりに記載。ここで間違えると法務局で受け付けてもらえない。
法務局のウェブサイトに雛形があるので、それを使うのが確実です。遺産分割協議は遺品整理や形見分けと違って法的手続きなので、口約束では済みません。
必要書類の全リスト
相続登記に必要な書類を、取得場所別にまとめます。ケースによって多少変わりますが、遺産分割協議で決めるパターンの標準的な例です。
| 書類名 | 取得場所 | 費用（1通） | 備考 |
|---|---|---|---|
| 被相続人の出生〜死亡までの戸籍謄本 | 市区町村役場 | 450〜750円 | 広域交付で一括請求可 |
| 被相続人の住民票除票または戸籍附票 | 市区町村役場 | 300円 | 登記簿の住所と一致確認用 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 市区町村役場 | 450円 | 現在のもの |
| 相続人全員の印鑑証明書 | 市区町村役場 | 300円 | 3か月以内など期限指定はなし |
| 不動産取得者の住民票 | 市区町村役場 | 300円 | マイナンバー記載なしのもの |
| 固定資産評価証明書 | 市区町村役場（税務課） | 300円 | 最新年度のもの |
| 登記事項証明書 | 法務局 | 600円 | 参考資料。提出は任意 |
| 遺産分割協議書 | 相続人が作成 | ー | 実印押印必須 |
| 登記申請書 | 相続人が作成 | ー | 法務局に雛形あり |
書類集めだけで、平均して1〜2万円かかります。相続人が多いほど戸籍と印鑑証明の枚数が増えるので、地方に親族が散らばっているケースは3万円を超えることも。
法定相続情報一覧図を作ると便利
集めた戸籍を法務局に提出して「法定相続情報一覧図」を作ってもらう制度があります。無料。これを作っておくと、銀行・証券会社・年金・保険と、あちこちで戸籍の束を出す代わりに1枚で済みます。
相続手続きは不動産だけじゃなく、預貯金の名義変更も必要。銀行口座凍結の解除手続きやゆうちょ銀行の相続手続きでも同じ戸籍を要求されるので、一覧図があると各機関に1枚ずつ配って一気に処理できます。私はこれで手続き期間が1か月短縮できました。
登記申請書の書き方と提出
書類が揃ったら、登記申請書を作成します。法務局のウェブサイトに「遺産分割協議による所有権移転登記」の雛形PDFがあるので、それをダウンロードして必要事項を埋めます。手書きでもワードでもOK。
申請書に書く主な項目は、登記の目的（所有権移転）、原因（○年○月○日相続）、相続人の氏名住所、不動産の表示、課税価格、登録免許税額。登録免許税は固定資産評価額の0.4%（1000分の4）です。評価額2000万円の家なら8万円。この計算を間違えるとやり直しになるので慎重に。
提出先は、不動産の所在地を管轄する法務局。自宅の近くじゃなく、家がある場所を管轄する法務局です。窓口・郵送・オンライン（登記・供託オンライン申請システム）のいずれかで申請できます。
不備がなければ1〜2週間で登記完了。「登記識別情報通知」という書類が発行されます。これが昔でいう権利証。絶対に紛失しないように、通帳や実印と一緒に保管してください。
法務局の相談窓口を活用する
各法務局には「登記手続き案内」という無料相談窓口があります。予約制で1回20〜30分。書きかけの申請書を見せて「これで大丈夫ですか」と確認してもらえます。私も義父の登記で3回お世話になりました。
ただし、相談員は「代理で書いてくれる」わけじゃなく、あくまで書き方のアドバイス。「あなたのケースは○○なのでこの欄はこう書きます」までは言ってくれません。ここは自分で判断する必要がある。書類の集め方や申請書の記入例を教えてもらえるだけで十分ありがたいです。
司法書士に依頼した場合の費用相場
司法書士に依頼した場合、費用は「司法書士報酬」と「実費（登録免許税・書類取得費）」の合計です。実費は自分でやっても発生するお金なので、純粋な依頼料は司法書士報酬部分。
| ケース | 司法書士報酬相場 | 実費目安 | 合計目安 |
|---|---|---|---|
| 相続人2〜3人、不動産1つ、シンプル | 6〜10万円 | 登録免許税＋2万円程度 | 10〜20万円 |
| 相続人4〜5人、不動産2〜3つ | 10〜15万円 | 登録免許税＋3〜5万円 | 20〜30万円 |
| 相続人多数、複数の市区町村にまたがる | 15〜25万円 | 登録免許税＋5〜10万円 | 30〜50万円 |
| 数次相続（祖父名義の古い相続） | 20〜40万円 | 登録免許税＋10万円以上 | 40〜80万円 |
司法書士報酬は事務所によって差があります。安いところは6万円台、丁寧なコンサル込みだと15万円ということも。最低3か所は見積もりを取るのが鉄則。日本司法書士会連合会のウェブサイトで、地域の司法書士を検索できます。
見積もりで確認すべきポイント
見積もりを取る時、金額だけじゃなくサービス範囲を必ず確認してください。「戸籍収集込み」なのか「相続人からご自身で集めてください」なのかで、実質的な負担が全然違います。
遺産分割協議書の作成、不動産以外の相続手続きサポート（預貯金・車の名義変更）、税理士の紹介なども事務所によって対応範囲が変わります。「一式まるっとお願いしたい」なら包括的な事務所を、「安く済ませたい」なら分業型でOK。
よくあるつまずきポイント
自分でやろうとして途中で挫折するパターンには、共通点があります。現場で相談を受けてきて、多いのは次の5つ。
1. 古い戸籍が読めない
明治・大正期の戸籍は手書きで、崩し字で書かれています。「これ何て読むの？」ってなる。役所の職員に聞くと教えてくれることもありますが、正確に相続人を特定する必要があるので、不安なら司法書士に読み解いてもらう方が安全。
2. 認知していない子・前妻の子が発覚
戸籍を辿ると、家族が知らなかった相続人が出てくることがあります。「父に離婚歴があって、前妻との間に子どもが」というケース。この場合、その方も法定相続人なので、遺産分割協議に加えないと登記できません。連絡自体が精神的に重い作業。ここは司法書士や弁護士に間に入ってもらうのが賢明。
3. 登記簿の住所と住民票の住所が違う
故人が引っ越しをしていて、登記簿上の住所（不動産を買った当時の住所）と最終住所が違う場合、「同一人物である証明」が必要になります。住民票除票や戸籍附票をつなげて証明しますが、5年以上前に廃棄されていると証明が難しくなる。この場合は上申書という追加書類が必要で、初心者には難易度が上がります。
4. 相続放棄した人がいる
相続人の1人が家庭裁判所で相続放棄をしている場合、その方は最初から相続人じゃなかった扱いになります。相続放棄申述受理証明書という別の書類が必要。
5. 農地・山林など特殊な不動産
農地の相続は農業委員会への届出が必要。山林は所在地が広大で境界確定が難しい。こういう特殊な不動産は、司法書士＋土地家屋調査士のセットが必要なこともあります。
相続税とは別物。混同しないで
相続登記と相続税は、しばしば混同されますが完全に別の手続きです。相続登記は「名義変更」で必ずやる手続き、相続税は「税金の申告」で基礎控除を超えた場合だけ必要。
相続税の基礎控除は「3000万円＋600万円×法定相続人の数」。相続人3人なら4800万円まで非課税。多くのご家庭はこの範囲内で、相続税の申告は不要です。ただし、生命保険金や退職金、不動産の評価額も合算するので、都市部に家を持っていた方は要注意。
相続税の申告期限は死亡から10か月以内。相続登記は3年以内。期限が違うので、まず相続税の要不要を判断してから登記に進むのが順序です。相続税がかかりそうなら税理士、登記だけなら司法書士。窓口が違います。相続診断士という民間資格を持つ保険営業などが最初の窓口になることもあります。
葬儀後の遺族が知っておくべき優先順位
葬儀を担当していて、遺族から「これから何をすればいいですか」と聞かれた時、私はいつも優先順位で伝えるようにしてます。相続登記は、その中で「緊急ではないが重要」なポジション。
- 火葬後1週間以内：死亡届提出済み確認、健康保険資格喪失、年金停止
- 2週間以内：世帯主変更届、公共料金の名義変更
- 1〜2か月：預貯金の相続手続き、生命保険の請求
- 3〜4か月：所得税の準確定申告（該当者のみ）
- 10か月以内：相続税の申告（該当者のみ）
- 3年以内：相続登記
3年もあるとつい後回しにしがちですが、四十九日が終わったあたりで戸籍集めを始めるのがおすすめ。喪が明けきらない時期に法務局に通うのは正直しんどいですが、相続人全員が動ける今のうちにやっておくと、後で家族関係が変わって困ることを防げます。
私自身、義父の相続で「まだ喪中だから」と半年放置していたら、義母が入院してしまい、印鑑証明を取りに行くのに一苦労した経験があります。動ける時に動く、これは本当に大事だと思ってます。
よくある質問
Q1. 相続登記を自分でやると、どのくらい費用が節約できますか？
司法書士報酬の6〜15万円が浮きます。ただし、書類集めに平日を数日使うことになるので、時給換算で考えると微妙なケースも。会社を休むと収入が減る方は、司法書士に頼んだ方がトータルで得なことも多いです。
Q2. 兄弟で不動産を共有名義にするのはあり？
技術的にはできますが、私はおすすめしません。共有名義の家は、売る・貸す・建て替えるのに全員の同意が必要になります。将来、共有者の1人が亡くなればさらに相続人が増える。10年後20年後に「誰のハンコが要るんだ」と混乱するのが目に見えてます。誰か1人の単独名義にして、他の相続人には代償金を払う「代償分割」の方が後々スッキリします。
Q3. 遺言書があれば相続登記は簡単になりますか？
公正証書遺言や、法務局で保管された自筆証書遺言があれば、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明が不要になります。書類集めの手間が大幅に減る。ただし、家庭で保管された自筆証書遺言は、家庭裁判所での「検認」手続きが必要。検認自体に1〜2か月かかるので、遺言書があるからと必ずしも早くなるわけじゃない。
Q4. 相続登記の期限3年を過ぎたら、必ず10万円取られる？
「正当な理由」があれば過料は科されません。相続人が多数で戸籍収集に時間がかかっている、相続人間で争いがある、認知症の相続人がいる、などが正当な理由に該当。ただし、単に「面倒だった」は理由になりません。3年を過ぎそうなら「相続人申告登記」という簡易な制度で暫定的に義務を果たすこともできます。
Q5. 実家が空き家になる場合、登記変更前にやっておくことは？
火災保険の名義変更、電気・ガス・水道の停止または名義変更、防犯対策（雨戸・郵便物対策）。空き家を売るか活用するかを決めるにも、まず相続登記が済んでいないと動けません。実家じまいを考えるなら、登記変更と生前整理を並行して進めるのがベスト。
Q6. 相続する家に住宅ローンが残っていたら？
ほとんどの住宅ローンには団体信用生命保険が付いていて、契約者が亡くなるとローン残高がゼロになります。金融機関に死亡連絡をすれば、抵当権抹消の手続きが取れる。抵当権抹消も相続登記と一緒にやると効率的なので、司法書士に依頼するならまとめてお願いすると割安になることが多いです。
コメント